Ratgeber Mehrfamilienhaus

Ertragswert und Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus verständlich erklärt

Ein Mehrfamilienhaus ist so viel wert, wie seine Mieten auf Dauer abwerfen. Gutachter rechnen das mit dem Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung, Käufer überschlagen es mit dem Kaufpreisfaktor, dem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete. In Stuttgart zahlten Käufer 2025 für Mehrfamilienhäuser im Schnitt das 22-Fache des Jahresrohertrags.

Von Birol Demir, Geschäftsführer der Die Verkaufsmakler Esslingen GmbH · Stand 08.11.2026

Wie wird der Ertragswert eines Mehrfamilienhauses berechnet?

Aus der marktüblichen Jahresmiete werden die Kosten des Vermieters abgezogen. Der verbleibende Ertrag des Gebäudes wird über seine Restnutzungsdauer kapitalisiert, dazu kommt der Bodenwert. So sieht es das Ertragswertverfahren nach den §§ 27 bis 34 ImmoWertV vor, in sechs Schritten:

1. Rohertrag ermitteln

   Ausgangspunkt ist die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete eines Jahres, nicht zwingend die tatsächliche. Maßstab ist meist der Mietspiegel.

2. Bewirtschaftungskosten abziehen

   Abgezogen werden Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, also die Kosten, die der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen kann. Für 2026 sind das nach der ImmoWertV 367 € je Wohnung für die Verwaltung, 14,40 € je Quadratmeter Wohnfläche für die Instandhaltung und 2 % der Miete für Mietausfall.

3. Bodenwertverzinsung abziehen

   Vom Reinertrag wird der Teil abgezogen, der auf das Grundstück entfällt. Er ergibt sich aus Bodenwert mal Liegenschaftszins. Übrig bleibt der Ertrag des Gebäudes.

4. Gebäudeertrag kapitalisieren

   Der Gebäudeertrag wird mit dem Barwertfaktor multipliziert. Er hängt von der Restnutzungsdauer und vom Liegenschaftszins ab und gibt an, was alle künftigen Jahreserträge heute wert sind.

5. Bodenwert hinzurechnen

   Zum Gebäudeertragswert kommt der Bodenwert, in der Regel Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert.

6. Besonderheiten berücksichtigen

   Zum Schluss werden Besonderheiten zu- oder abgeschlagen, etwa ein Instandhaltungsstau oder Mieten deutlich unter dem Marktniveau.

Wie sieht die Rechnung an einem Beispiel aus?

Angenommen ist ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart mit 6 Wohnungen und 450 m² Wohnfläche, Baujahr 1962, teilmodernisiert, mit 30 Jahren Restnutzungsdauer. Die marktübliche Nettokaltmiete liegt bei 11,00 € je Quadratmeter im Monat, das Grundstück hat 550 m² bei einem Bodenrichtwert von 1.100 € je Quadratmeter. Gerechnet wird mit dem Liegenschaftszins von 2,8 %, den der Gutachterausschuss Stuttgart zum 01.01.2026 für Mehrfamilienhäuser beschlossen hat.

Das Haus ist nach diesem Verfahren rund 1,26 Millionen Euro wert. Das sind rund 2.800 € je Quadratmeter Wohnfläche und das 21,2-Fache der Jahresmiete. Der Gutachterausschuss Stuttgart weist für Mehrfamilienhäuser mit 21 bis 30 Jahren Restnutzungsdauer im Jahr 2025 das 21,5-Fache aus, das Beispiel liegt also im Markt. Ein Instandhaltungsstau von 150.000 € würde den Wert auf rund 1,11 Millionen Euro senken, das 18,7-Fache der Miete. Das Beispiel ersetzt keine Bewertung Ihres Hauses.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass die Mieten von 20 Jahren dem Kaufpreis entsprechen; die Bruttorendite liegt dann bei 5 %. Je höher der Faktor, desto teurer ist das Haus im Verhältnis zu seinen Mieten.

Käufer rechnen meist mit der tatsächlichen Miete, Gutachter mit der marktüblichen. Liegt die tatsächliche Miete unter dem Markt, wirkt der Faktor hoch, obwohl das Haus nicht überteuert ist.

Warum reicht der Faktor allein nicht für den Preis?

Weil zwei Häuser mit gleicher Miete sehr unterschiedlich viel wert sein können.

• Zustand und Restnutzungsdauer. Im Beispiel ergibt dieselbe Miete bei 20 Jahren Restnutzungsdauer rund 1,10 Millionen Euro, bei 40 Jahren rund 1,38 Millionen Euro.
• Grundstück. Ein großes Grundstück in guter Lage trägt Wert, den der Faktor nicht zeigt, erst recht mit Baureserve.
• Mietniveau. Mieten unter Marktniveau lassen sich nur schrittweise anheben, im Rahmen von Mietspiegel und Kappungsgrenze.
• Anstehende Kosten. Heizung, Dach und Fassade bestimmen, was ein Käufer in den ersten Jahren investieren muss.

Deshalb bewerten wir Mehrfamilienhäuser nach dem Ertragswert und nennen den Faktor als Vergleichsgröße. Wie wir in Esslingen vorgehen, lesen Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Esslingen.

Welche Unterlagen brauchen Käufer für ein Mehrfamilienhaus?

Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer das Angebot. Käufer und Banken erwarten vor allem:

• Mieterliste mit Wohnung, Fläche, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn und letzter Mieterhöhung
• Mietverträge mit allen Nachträgen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Kosten
• Angaben zur Heizung, zu Versicherungen und Wartungsverträgen

Fehlt etwas, beschaffen wir es bei Auftragserteilung mit einer einmaligen Vollmacht.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser?

Vor allem Kapitalanleger, die auf laufende Mieteinnahmen setzen, und Bestandshalter, die ihren Bestand erweitern. Wir vermitteln Mehrfamilienhäuser an geprüfte Investoren aus unserem Netzwerk, auf Wunsch ohne öffentliches Inserat. Bei Sanierungsstau kommt auch der Direktankauf im Ist-Zustand infrage. Den Direktankauf übernehmen vorgemerkte Investoren, Kapitalanleger oder eine Projektgesellschaft von Birol Demir. Mehr dazu auf der Seite Mehrfamilienhaus provisionsfrei anbieten.

Häufige Fragen zum Wert von Mehrfamilienhäusern

Quellen: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), §§ 27 bis 34 und Anlage 3; die Bewirtschaftungskosten sind nach Anlage 3 mit dem Verbraucherpreisindex Oktober 2025 auf 2026 fortgeschrieben. Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 6.5.4. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2026, Az. I ZR 111/25.