Ratgeber Erbe

Geerbtes Haus verkaufen: Ablauf, Erbengemeinschaft und Steuern

Ein geerbtes Haus können Sie verkaufen, sobald Sie Ihr Erbrecht nachweisen können. Mit dem Tod des Eigentümers geht es automatisch auf die Erben über, das Grundbuch wird danach nur noch berichtigt. Erben mehrere Personen, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Einkommensteuer auf den Gewinn droht vor allem, wenn der Verstorbene das Haus innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft und vermietet hat. Die Erbschaftsteuer entsteht schon mit dem Erbfall und unabhängig vom Verkauf.

Von Birol Demir, Geschäftsführer der Die Verkaufsmakler Esslingen GmbH · Stand 08.11.2026

Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wir erbringen keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Rechts- und Steueraussagen nennen ihre Rechtsgrundlage, damit Sie sie mit Ihrem Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater prüfen können.

Haus geerbt: Was ist jetzt zu tun?

Klären Sie zuerst, ob Sie das Erbe annehmen wollen, denn die Frist zur Ausschlagung beträgt in der Regel nur sechs Wochen. Danach sichern Sie das Haus und beschaffen den Erbnachweis. Das Grundbuch muss vor dem Verkauf nicht immer berichtigt sein. Bis zum Verkauf sind es acht Schritte:

1. Erbe prüfen und Frist beachten

   Ausschlagen können Sie nur binnen sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, in dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren, bei einem Testament nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 BGB). Lebte der Verstorbene zuletzt nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate. Haben Sie die Erbschaft angenommen oder ist die Frist abgelaufen, können Sie nicht mehr ausschlagen (§ 1943 BGB). Wer einen Erbschein beantragt, muss angeben, dass er die Erbschaft angenommen hat (§ 352 FamFG). Entscheiden Sie deshalb vor einem Erbscheinsantrag oder Verkaufsauftrag. Als Erbe haften Sie auch für die Schulden (§ 1967 BGB). Auf den Nachlass beschränken lässt sich die Haftung vor allem durch Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz (§ 1975 BGB).

2. Haus sichern und Versicherung klären

   Prüfen Sie Schlüssel, Heizung, Wasser und Zähler. Sprechen Sie mit dem Gebäudeversicherer, denn längerer Leerstand kann eine Gefahrerhöhung sein. Führen Sie sie selbst herbei, brauchen Sie vorher seine Einwilligung, sonst ist sie ihm unverzüglich anzuzeigen (§ 23 VVG).

3. Erbnachweis beschaffen

   Das Grundbuchamt akzeptiert einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag genügt in der Regel die Urkunde mit der Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO).

4. Grundbuch berichtigen lassen, wenn nötig

   Eigentümer sind Sie schon mit dem Erbfall (§ 1922 BGB). Das Grundbuch wird auf Antrag berichtigt (§§ 13, 22 GBO), bei einem Antrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall ohne Gebühr für die Eintragung (Nr. 14110 KV GNotKG). Vor dem Verkauf ist das nicht immer erforderlich (§ 40 Abs. 1 GBO).

5. Erbschaft beim Finanzamt anzeigen

   Die Anzeige ist binnen drei Monaten nach Kenntnis fällig. Gehört ein Haus zum Erwerb, bleibt sie auch bei einem eröffneten Testament Pflicht (§ 30 Abs. 1 und 3 ErbStG).

6. Klären, wer verkaufen darf

   Mehrere Erben verkaufen nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Bei Testamentsvollstreckung verfügt grundsätzlich der Testamentsvollstrecker, nicht der Erbe (§§ 2205, 2211 BGB). Vorerben sind beschränkt (§ 2113 BGB). Wird ein Erbe von seinen Eltern oder einem Betreuer vertreten, braucht der Verkauf eine gerichtliche Genehmigung (§§ 1643, 1850 BGB). Pflichtteilsberechtigte können Auskunft und eine Wertermittlung verlangen (§ 2314 BGB).

7. Wert ermitteln und Unterlagen zusammenstellen

   Ein realistischer Wert ist die Grundlage für den Preis und für die Einigung unter den Erben. Der Energieausweis ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG, früher GEG).

8. Verkaufen und notariell beurkunden

   Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Alle Miterben wirken mit, persönlich oder über eine Vollmacht in grundbuchtauglicher Form (§ 29 GBO).

Hinweis: Allgemeine Information, Stand 08.11.2026. Ob und wie das in Ihrem Fall gilt, prüft ein Rechtsanwalt oder Notar.

Brauche ich einen Erbschein, um das Haus zu verkaufen?

Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift vor, reicht das dem Grundbuchamt in der Regel aus; im Zweifel kann es einen Erbschein verlangen (§ 35 Abs. 1 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge brauchen Sie in der Regel einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GBO). Anders kann es bei einer notariellen Vollmacht über den Tod hinaus sein; das klärt der Notar.

Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht (§ 2353 BGB), also das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (§ 23a Abs. 2 Nr. 2 GVG, § 343 FamFG). Er kostet eine volle Gebühr nach Tabelle B, die eidesstattliche Versicherung noch einmal eine (Nr. 12210 und 23300 KV GNotKG). Maßgeblich ist der Nachlasswert abzüglich der Schulden des Verstorbenen (§ 40 Abs. 1 GNotKG). Bei einem Wert von 500.000 € sind das zweimal 935 €, zusammen 1.870 € Gebühren, dazu Auslagen und bei einer Beurkundung beim Notar Umsatzsteuer (Nr. 32014 KV GNotKG). Bei angeordneter Testamentsvollstreckung gilt das Zeugnis des Testamentsvollstreckers als Nachweis (§ 2368 BGB, § 35 Abs. 2 GBO).

Muss ich vor dem Verkauf im Grundbuch eingetragen sein?

Nicht zwingend. Eigentümer sind Sie schon mit dem Erbfall (§ 1922 BGB), das Grundbuch ist nur unrichtig geworden. Wird das Haus an einen Käufer übertragen, ist die vorherige Eintragung der Erben nicht erforderlich (§ 40 Abs. 1 GBO). Ob sie wegen der Finanzierungsgrundschuld des Käufers doch nötig ist, klärt der Notar.

Das Grundbuchamt soll die Erben anhalten, die Berichtigung zu beantragen, solange keine berechtigten Gründe dagegensprechen (§ 82 GBO). Wer den Antrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall stellt, zahlt für die Eintragung keine Gebühr (Nr. 14110 KV GNotKG). Für Esslingen am Neckar führt das zentrale Grundbuchamt beim Amtsgericht Böblingen das Grundbuch.

Hinweis: Allgemeine Information, Stand 08.11.2026. Ob und wie das in Ihrem Fall gilt, prüft ein Rechtsanwalt oder Notar.

Wie verkauft eine Erbengemeinschaft ein Haus?

Nur gemeinsam. Mehrere Erben halten den Nachlass als gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 BGB) und können über das Haus nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Den Kaufvertrag müssen deshalb alle Miterben unterschreiben oder sich dabei vertreten lassen. Aus dem Erlös werden zuerst die Schulden des Nachlasses beglichen, der Rest steht den Erben nach ihren Erbteilen zu (§§ 2046, 2047 BGB).

Wie lässt sich eine Teilungsversteigerung vermeiden?

Durch eine Einigung, bevor jemand den Antrag stellt. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), solange der Erblasser sie nicht ausgeschlossen hat (§ 2044 BGB). Einigen sich die Erben nicht, wird das Haus zwangsversteigert und der Erlös geteilt (§ 753 Abs. 1 BGB, § 180 ZVG). Einen vollstreckbaren Titel braucht der Antragsteller dafür nicht (§ 181 Abs. 1 ZVG).

Der Preis liegt dann nicht mehr in der Hand der Erben. Der Zuschlag wird versagt, wenn das Meistgebot samt dem Wert der bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht (§ 85a Abs. 1 ZVG). Bleibt diese Summe unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). Wurde der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, gelten beide Grenzen im neuen Termin nicht mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Auf Antrag eines Miteigentümers kann das Gericht das Verfahren längstens sechs Monate einstellen, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen ist, einmal wiederholbar. Der Antrag ist binnen zwei Wochen nach Zustellung des gerichtlichen Hinweises zu stellen (§ 180 Abs. 2, § 30b Abs. 1 ZVG). Diese Wege können die Versteigerung vermeiden:

• Gemeinsam verkaufen. Das Haus wird am Markt verkauft, der Erlös nach Erbteilen verteilt.
• Ein Miterbe übernimmt das Haus. Der Erwerb zur Teilung des Nachlasses ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Eine Abfindung an die anderen kann aber einkommensteuerlich eine Anschaffung sein.
• Ein Miterbe verkauft seinen Erbteil. Das geht notariell und ohne die anderen (§ 2033 Abs. 1 BGB). Bei einem Verkauf an Dritte haben die übrigen Miterben zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags ein Vorkaufsrecht (§§ 2034, 469 BGB).
• Ein Notar vermittelt. Auf Antrag eines Miterben vermittelt ein Notar die Auseinandersetzung (§ 363 FamFG), sofern kein dazu berechtigter Testamentsvollstrecker vorhanden ist. Er entscheidet nichts; bei Streit wird das Verfahren ausgesetzt (§ 370 FamFG).

Ein gemeinsam anerkannter Wert ist die Grundlage für jede dieser Lösungen.

Hinweis: Allgemeine Information, Stand 08.11.2026. Ob und wie das in Ihrem Fall gilt, prüft ein Rechtsanwalt oder Notar.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft. Die Erbschaftsteuer entsteht dagegen schon mit dem Tod des Erblassers, unabhängig davon, ob Sie das Haus behalten oder verkaufen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Der Erbfall selbst löst keine Grunderwerbsteuer aus (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Gilt die Spekulationsfrist bei einem geerbten Haus?

Ja. Die Frist von zehn Jahren läuft ab dem Kauf durch den Verstorbenen weiter und beginnt mit dem Erbfall nicht neu (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG; BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 10). Ist sie abgelaufen, bleibt der Gewinn aus einem privat gehaltenen Haus steuerfrei. Läuft sie noch, kommt es auf die Nutzung an. Die Selbstnutzung durch den Verstorbenen wird Ihnen dabei zugerechnet (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 26).

Vorsicht bei Leerstand und Vermietung. Hat der Verstorbene nicht seit dem Kauf durchgehend im Haus gewohnt, kostet nach Ansicht der Finanzverwaltung schon ein vorübergehender Leerstand im Vorjahr des Verkaufs die Steuerfreiheit (BMF-Schreiben vom 17.06.2020). Bei durchgehender Selbstnutzung seit dem Kauf schadet ein Leerstand bis zum Verkauf nicht, wenn Sie die Verkaufsabsicht nachweisen können (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 25). Fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie ein geerbtes Haus vor dem Verkauf vermieten.

Vorsicht bei Abfindungen. Erhält ein Miterbe mehr als seine Erbquote und zahlt dafür eine Abfindung, liegt insoweit ein Anschaffungs- und Veräußerungsvorgang vor (BMF-Schreiben vom 14.03.2006, Rz. 26). Das gilt auch für den Kauf eines Erbteils (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Für den bezahlten Teil beginnt dann eine neue Zehnjahresfrist.

Ein Beispiel: Der Verstorbene kaufte 2020 ein Haus für 400.000 € und vermietete es, bis zum Verkauf wurden 40.000 € abgeschrieben. Die Erben verkaufen 2026 für 480.000 €, die Verkaufskosten betragen 10.000 €.

Der Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert (§ 22 Nr. 2, § 32a EStG). Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wurde für dasselbe Haus Erbschaftsteuer festgesetzt und verkaufen Sie im Jahr des Erbfalls oder in den vier Folgejahren, kann die Einkommensteuer auf Antrag ermäßigt werden (§ 35b EStG).

Hinweis: Allgemeine Information, Stand 08.11.2026. Ob und wie das in Ihrem Fall gilt, prüft Ihr Steuerberater.

Muss ich für das geerbte Haus Erbschaftsteuer zahlen?

In der Regel nur, wenn Ihr Erwerb über dem persönlichen Freibetrag liegt. Er hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und beträgt zwischen 20.000 € und 500.000 € (§§ 15, 16 ErbStG). Auf den übersteigenden Betrag fallen je nach Steuerklasse und Höhe 7 bis 50 % an (§ 19 ErbStG).

Erbt ein Kind allein ein Haus mit einem Steuerwert von 650.000 € und sonst nichts, bleiben nach dem Freibetrag 250.000 € steuerpflichtig. Bei 11 % sind das 27.500 €. Erbt stattdessen die Schwester oder der Bruder des Verstorbenen, sind es 165.000 € (§ 19 Abs. 1 und 3 ErbStG). Beide Beispiele ohne weitere Freibeträge und Abzüge.

• Niedrigerer Wert. Liegt der Steuerwert über dem Marktwert, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, durch ein Gutachten (§ 198 Abs. 2 BewG) oder durch einen Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG).
• Familienheim. Hat der Verstorbene selbst darin gewohnt oder war er aus zwingenden Gründen daran gehindert und ziehen Sie unverzüglich ein, kann das Haus steuerfrei bleiben, für Ehegatten ohne Flächengrenze, für Kinder bis 200 m². Wer innerhalb von zehn Jahren auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, außer aus zwingenden Gründen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
• Vermietete Wohnungen. Zu Wohnzwecken vermietete Häuser werden mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG).
• Versorgungsfreibetrag. Ehegatten erhalten zusätzlich bis zu 256.000 €, Kinder bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres je nach Alter 10.300 bis 52.000 €, gekürzt um bestimmte Versorgungsbezüge. Ältere Kinder erhalten ihn nicht (§ 17 ErbStG).

Das Bundesverfassungsgericht hat am 12. und 13. Oktober 2026 in zwei Verfahren zur Erbschaftsteuer verhandelt. Eines betrifft die Bewertung von Grundbesitz, die persönlichen Freibeträge und die Steuersätze. Eine Entscheidung lag uns am 08.11.2026 nicht vor, die genannten Beträge können sich also ändern.

Hinweis: Allgemeine Information, Stand 08.11.2026. Ob und wie das in Ihrem Fall gilt, prüft Ihr Steuerberater.

Wie wird der Wert eines geerbten Hauses ermittelt?

Maßstab ist der Verkehrswert, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung mit dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren (§ 6 ImmoWertV). Beim Erbe spielen drei Werte eine Rolle, die Sie nicht verwechseln sollten:

• Verkauf. Der am Markt erzielbare Preis. Er entscheidet, ob und zu welchem Preis Sie verkaufen, und ist die Grundlage für die Einigung unter den Erben.
• Erbschaftsteuer. Der Wert nach dem Bewertungsgesetz, bezogen auf den Todestag (§ 11 ErbStG, § 177 BewG). Liegt er über dem Marktwert, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen.
• Pflichtteil. Der Wert zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 Abs. 1 BGB). Die Kosten einer verlangten Wertermittlung trägt der Nachlass (§ 2314 Abs. 2 BGB).

Den Marktwert Ihres geerbten Hauses schätzen wir kostenlos ein. Online-Angaben reichen dafür nur für eine grobe Ersteinschätzung, die genaue Berechnung braucht einen Ortstermin und die vollständigen Unterlagen. Fehlende Objektunterlagen beschaffen wir bei Auftragserteilung gern. Für Finanzamt oder Gericht ersetzt unsere Einschätzung kein Gutachten. Mehr dazu auf der Seite Immobilienbewertung für Esslingen, Stuttgart und darüber hinaus.

Muss ich das Haus vor dem Verkauf räumen und renovieren?

Nein. Ein geerbtes Haus lässt sich auch im vorhandenen Zustand verkaufen. Ob sich eine Räumung oder Renovierung vorher lohnt, hängt vom Haus und vom Markt ab und gehört in die Wertermittlung.

Als Makler übernehmen wir Bewertung, Unterlagen, Vermarktung und Besichtigungen. Für renovierungsbedürftige Wohnungen, die erst entwickelt werden müssen, und schlecht vermietete Objekte im Kreis Esslingen und in Stuttgart sowie für Mehrfamilienhäuser gibt es außerdem den Direktankauf im Ist-Zustand, für Sie als Verkäufer ohne Provision und mit Kaufentscheidung in 24 Stunden, sobald alle Unterlagen vorliegen. Den Direktankauf übernehmen vorgemerkte Investoren, Kapitalanleger oder eine Projektgesellschaft von Birol Demir. Wie der Verkauf im Einzelnen abläuft, lesen Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen: der Ablauf in 8 Schritten, die Kosten im Ratgeber Maklerprovision in Baden-Württemberg. Unser Vorgehen vor Ort beschreibt die Seite Haus verkaufen in Esslingen. Haben Sie ein Mehrfamilienhaus geerbt, hilft der Ratgeber Ertragswert und Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines geerbten Hauses?

Neben den üblichen Verkaufsunterlagen brauchen Sie den Nachweis Ihres Erbrechts. Käufer, Banken und Notar erwarten vor allem:

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Angaben zu Darlehen und eingetragenen Grundschulden
• Nachweise über Modernisierungen, soweit vorhanden
• Bei Vermietung: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeldabrechnungen

Fehlen Objektunterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte oder Baupläne, beschaffen wir sie bei Auftragserteilung mit einer einmaligen Vollmacht. Den Erbnachweis beantragen Sie selbst beim Nachlassgericht oder über einen Notar.

Häufige Fragen zum Verkauf eines geerbten Hauses

Quellen, abgerufen am 08.11.2026: BGB, GBO, GNotKG mit Kostenverzeichnis, FamFG, GVG, ZVG, VVG, EStG, ErbStG, BewG, GrEStG, BauGB, ImmoWertV und GModG (früher GEG). Bundesministerium der Finanzen: Schreiben vom 05.10.2000, IV C 3 - S 2256 - 263/00, BStBl I S. 1383, in der Fassung des Amtlichen Einkommensteuer-Handbuchs 2024, Anhang 26; Schreiben vom 17.06.2020, BStBl I S. 576; Schreiben vom 14.03.2006, BStBl I S. 253. Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilungen 48/2026 und 49/2026.