Unten Praxis oder Kanzlei, oben Penthouse mit 154 m² Etage und Dachterrasse

Ihr Arbeitsweg: eine Treppe. Morgens hinunter in die eigene Praxis oder Kanzlei, abends hinaus auf 85 m² Dachterrasse mit Blick ins Grüne.

AUF EINEN BLICK
• Penthouse mit ca. 111 m² Wohnfläche, Balkon und rund 85 m² Dachterrasse
• Hobbyraum mit Duschbad im Dachgeschoss, ca. 35 m²
• Praxis- oder Kanzleietage mit ca. 154 m², frei
• Souterrain mit ca. 164 m², vermietet: 10.200 € Nettokaltmiete im Jahr
• Zwei Garagen, Bahnhof in rund neun Gehminuten

Der massiv gebaute Anbau ist ein Haus im Haus: Auf vier Ebenen verbindet er Wohnen, Arbeiten und Vermieten – mit dem alleinigen Nutzungsrecht an allen Räumen und Flächen, innen wie außen. Über Angelegenheiten, die nur den Anbau betreffen, entscheiden Sie allein.

OBEN: DAS PENTHOUSE (ca. 111 m² Wohnfläche)
Herzstück ist der offene Wohn-, Ess- und Kochbereich mit rund 66 m². Eine geschwungene Reihe weißer Säulen und ein gelb lackierter Stahlträger geben ihm Loft-Charakter, der Kaminofen sorgt an kühlen Abenden für Atmosphäre. Die moderne Einbauküche mit Kochinsel und Granitarbeitsplatten ist im Kaufpreis enthalten und wird zum Treffpunkt, wenn Freunde kommen.

Zwei Flügeltüren öffnen sich zum rund 22 m² großen Südwest-Balkon. Gleich daneben liegt die rund 85 m² große Dachterrasse – Platz für eine lange Tafel, eine Lounge und Ihre Kräuter. Ein separates Zimmer mit rund 8 m² und ein Duschbad runden die Etage ab.

DARÜBER: RÜCKZUGSORT UNTERM DACH (mit Duschbad, ca. 35 m²)
Über die interne Treppe erreichen Sie das ausgebaute Dachgeschoss: ein heller Raum mit drei Dachflächenfenstern und Giebelfenster – für Yoga, Fitness, Lesestunden oder Ihr Atelier. Das eigene Duschbad mit großer Glasdusche liegt gleich nebenan.

UNTEN: IHRE PRAXIS ODER KANZLEI (ca. 154 m²)
Mandanten und Patienten kommen über eine Freitreppe in ein rund 30 m² großes Foyer mit Natursteinboden – Empfang und Wartebereich in einem. Fünf Räume zwischen rund 13 und 27 m² gruppieren sich um Foyer und Flur: für Behandlung, Beratung, Besprechung und Büro. Lichtbänder in den Trennwänden sorgen für zusätzliches Tageslicht; Teeküche, Garderobe und WC sind vorhanden.

Wie geschaffen für eine Anwaltskanzlei, ein Steuerbüro, eine Physiotherapie- oder Heilpraktikerpraxis, für Psychotherapie oder Coaching – für alle, die Beruf und Privatleben unter einem Dach verbinden möchten: Wohnen und Arbeiten auf getrennten Etagen, verbunden durch die interne Treppe.

PLATZ FÜR GENERATIONEN
Ebenso denkbar: Mehrgenerationenwohnen. Wird die Etage zu Wohnraum umgenutzt, leben Eltern, erwachsene Kinder oder eine Betreuungsperson direkt unter Ihnen – nah beieinander, und doch hat jede Generation ihren eigenen Bereich.

DAZU: MIETEINNAHMEN UND GARAGEN
Das Souterrain mit rund 164 m² und straßenseitiger Fensterfront ist bereits an einen Gewerbebetrieb vermietet und bringt 10.200 € Nettokaltmiete im Jahr. Zwei Einzelgaragen gehören ebenfalls dazu.

Ein Haus, das Arbeit, Familie und Feierabend zusammenbringt – und jedem davon seinen eigenen Raum lässt.

PENTHOUSE (OG) - Offener Wohn-, Ess- und Kochbereich, helle Bodenfliesen, Raumhöhe ca. 2,53 m - Säulenreihe mit gelb lackiertem Stahlträger, Kaminofen - Einbauküche (im Kaufpreis enthalten) mit Kochinsel, Granitarbeitsplatten, Einbaubackofen, Geschirrspüler und Dunstabzugshaube - Zwei Flügeltüren zum Balkon (ca. 22 m², Südwest, teilweise überdacht) - Dachterrasse ca. 85 m² nach Südosten mit Glasgeländer und Pflanztrögen - Markisen, Rollläden - Separates Zimmer, Duschbad DACHGESCHOSS - Hobbyraum mit Boden in Holzoptik, drei Dachflächenfenstern und Giebelfenster - Duschbad mit Glasdusche, Wand-WC, zwei Dachflächenfenstern und Waschmaschinenanschluss - Stauraum im Dachtrempel PRAXIS-/BÜROETAGE (EG) - Zugang über eine Freitreppe; Foyer mit Natursteinboden, Glastrennwand und Vitrine - Fünf Räume mit Teppichboden, abgehängte Rasterdecken mit Einbauleuchten, Lichtbänder in den Trennwänden; nicht vermietet - Lichte Höhe ca. 2,46–2,58 m; Teeküche, Garderobe,

WC SOUTERRAIN

(UG) - Straßenseitige Fensterfront, Rampenzugang, WC, lichte Höhe ca. 2,69 m; vermietet GARAGEN - Zwei Einzelgaragen mit Vordach, Torbreite je ca. 2,29 m; nicht vermietet HAUS - Haus im Haus: alleiniges Nutzungsrecht am gesamten Anbau, innen und außen; eigene Instandhaltungsrücklage - Massivbau: Untergeschoss in Schalbeton, Geschosse in Hohlblock-/Wabenstein, Massivdecken, Stahlbetontreppe, Satteldach - Internes Treppenhaus über alle vier Ebenen - Öl-Zentralheizung (Wärmeerzeuger Baujahr 2001), Heiz- und Öllagerraum im Hauptgebäude

NUTZUNG UND FLÄCHEN

Genehmigte Nutzung Erdgeschoss: Büro (Baugenehmigung 1970); eine Praxisnutzung (z. B. Physiotherapie) je nach Konzept mit der Baurechtsbehörde abstimmen - Teilungserklärung: gewerbliche Nutzung der Einheit ausdrücklich festgestellt - Umnutzung des Erdgeschosses zu Wohnraum: nach Landesbauordnung im Innenbereich verfahrensfrei; bauordnungsrechtliche Anforderungen und Zweckbestimmung nach Teilungserklärung vorab prüfen - Dachgeschoss lt. Teilungserklärung als Hobbyräume ausgewiesen, nicht in der Wohnfläche enthalten - Flächen lt. Flächenberechnung eines Architekturbüros (01/2025): Wohnfläche OG 111,20 m² nach WoFlV (Balkon zu 50 %, Terrasse zu 25 % angerechnet), DG 35,39 m², EG 153,73 m², UG 163,51 m², Treppenräume 17,81 m² – zusammen 481,64 m²; davon vermietbar rund 428 m² (Wohnung, Praxis-/Büroetage, Souterrain); Garagen ca. 49 m² - Die abgebildete Möblierung ist Homestaging und nicht Bestandteil des Kaufs; digital bearbeitete Fotos sind als solche gekennzeichnet

ENERGIEAUSWEIS (Pflichtangaben nach GEG) Energieausweis für Nichtwohngebäude (Gebäudeteil mit gemischter Nutzung, Nicht-Wohnanteil) · Energieverbrauchsausweis · Endenergieverbrauch Wärme 80 kWh/(m²·a) inkl. Warmwasser · Endenergieverbrauch Strom 4 kWh/(m²·a) · wesentlicher Energieträger Heizöl · Baujahr lt. Ausweis 1965 · gültig bis 03.04.2029. Für den Wohnanteil wird ein gesonderter Energieausweis nachgereicht. TRANSPARENZ - Kaufgegenstand: Wohnungs- und Teileigentum Nr. 12 (Miteigentumsanteil 395/973) sowie Teileigentum Nr. 14 und Nr. 15 (Garagen, je 5/973); Grundstück 1.454 m² im Gemeinschaftseigentum - Teilungserklärung von 1984: Sondernutzungsrecht am gesamten Anbau, getrennte Instandhaltungsrücklage; Kosten, die nur den Anbau betreffen, trägt allein dessen Eigentümer, über reine Anbau-Angelegenheiten stimmt nur er ab - Souterrain vermietet: Gewerberaummietvertrag seit 11/2016, unbefristet, Kündigungsfrist sechs Monate zum Quartalsende; Nettokaltmiete 850 € pro Monat - Baulastenverzeichnis: Baulast aus 1962 u. a. mit Ausschluss einer Aufstockung und Vorgaben zu Dachform und Dachnutzung - Grundbuch Abt. II (Stand Teilungserklärung): Gehrecht betreffend den gemeinschaftlichen Zugangsweg - Baugenehmigungen 1962 und 1970, Bestandspläne und Flächenberechnung 2025 liegen vor - Grundsteuer 2025 ca. 1.565 € pro Jahr; Hausgeld und Rücklage auf Anfrage - Übergabe nach Vereinbarung - Käuferprovision: 3,57 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt., verdient und fällig mit notarieller Beurkundung; der Verkäufer zahlt eine Provision in gleicher Höhe

IHR TERMIN

Senden Sie uns Ihre Anfrage mit Telefonnummer – wir melden uns und laden Sie zu einem unserer nächsten Besichtigungstermine ein. Grundrisse, Flächenberechnung und Teilungserklärung erhalten Sie vorab.