Renditeobjekt Esslingen: bis 7 % brutto – WG-taugliche 4,5-Zimmer-ETW

Kapitalanleger rechnen zuerst — deshalb vorab die Zahlen: 339.000 € Kaufpreis für 111,49 m² Wohnfläche, rund 3.041 €/m², in Esslingen am Neckar, direkt vor den Toren Stuttgarts. Bei klassischer Vermietung zu 13,00 €/m² ergibt sich rechnerisch eine Bruttomietrendite von 5,1 %, bei zimmerweiser Vermietung als Wohngemeinschaft von 7,0 %. Die Rechenwege finden Sie unter „Sonstiges“.

Der Grundriss ist das Geschäftsmodell. Vier vollwertige Zimmer, jedes direkt vom Flur aus erreichbar, dazu eine Essdiele als Gemeinschaftsbereich und eine separate Küche mit Einbauküche, die mitverkauft wird. Bad und WC sind getrennt — im WG-Alltag ein echter Vorteil, wenn morgens mehrere Bewohner gleichzeitig loswollen. Genau diese Aufteilung sucht der WG-Markt: Auszubildende, duale Studierende, Studierende und Berufspendler, die ein eigenes Zimmer in guter Lage brauchen statt einer ganzen Wohnung.

Und dieser Markt liegt vor der Haustür. Die Konzernzentrale von Festo in Esslingen-Berkheim ist rund 500 Meter Luftlinie entfernt, der Campus Stadtmitte der Hochschule Esslingen und der Esslinger Bahnhof jeweils rund 1,6 Kilometer, das Klinikum Esslingen rund 2,2 Kilometer.

Die Wohnung liegt im obersten Wohngeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses auf dem Esslinger Zollberg. Der große Balkon ist von drei Zimmern aus direkt begehbar, dazu kommt ein zweiter, kleinerer Balkon. Ein eigener Kellerraum und ein Außenstellplatz gehören ebenfalls dazu — der Stellplatz ist im Kaufpreis bereits enthalten. Wer sein Investment erweitern möchte, kann eine massive Einzelgarage in der Nachbarschaft separat für 20.000 € erwerben; sie ist derzeit für 80 € im Monat vermietet.

Die Eigentümergemeinschaft ist solide aufgestellt: eine Erhaltungsrücklage von über 154.000 €, eine professionelle Verwaltung und eine beschlossene, erhöhte Zuführung von 30.000 € pro Jahr. Die 2025 beschlossenen Instandsetzungen werden aus der Rücklage bezahlt, und ein Energieberater erstellt im Auftrag der Gemeinschaft bereits einen individuellen Sanierungsfahrplan.

4 Zimmer, alle separat vom Flur erreichbar - Essdiele als Gemeinschaftsbereich - Separate Küche mit Einbauküche (wird mitverkauft) - Bad mit Badewanne, Doppelwaschbecken und Waschmaschinenanschluss - WC separat vom Bad - Abstellraum in der Wohnung - Großer Balkon, von drei Zimmern aus begehbar, sowie ein zweiter Balkon - Eigener Kellerraum und Bühnenraum - Außenstellplatz im Kaufpreis enthalten - Optional: Einzelgarage in der Nachbarschaft für 20.000 € (eigenes Grundbuch, derzeit für 80 €/Monat vermietet) - Fliesen- und Maurerarbeiten im Bad- und Nassbereich durch Fachbetrieb (2018) - Rollläden mit neuen Gurten und Gurtwicklern (2018) - Glasfaseranschluss (Vodafone) per WEG-Beschluss 2023 gestattet - Balkonkraftwerke per WEG-Beschluss 2024 grundsätzlich erlaubt - Zentralheizung mit Heizöl, Wärmeerzeuger Baujahr 2001 - 4. Obergeschoss (oberstes Wohngeschoss), kein Aufzug - Baujahr 1966, Wohnfläche 111,49 m² laut Wohnflächenberechnung - Hausgeld 448 €/Monat (Wirtschaftsplan 2025), davon ca. 250 € umlagefähig - Erhaltungsrücklage der WEG 154.473,66 € (Stand 31.12.2024), anteilig ca. 7.785 €

ENERGIEAUSWEIS (Pflichtangaben nach GEG) - Art: Energieverbrauchsausweis - Endenergieverbrauch: 149 kWh/(m²·a) - Energieeffizienzklasse: E - Wesentlicher Energieträger: Heizöl - Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis: 1966 - Baujahr des Wärmeerzeugers: 2001 - Gültig bis: 13.08.2028

RECHENBEISPIELE ZUR MIETRENDITE

Grundlage: Kaufpreis 339.000 €, Wohnfläche 111,49 m², ohne Stellplatz- und Garagenmiete. - Klassische Vermietung: 13,00 €/m² Nettokaltmiete = 1.449 €/Monat = 17.392 €/Jahr = 5,1 % Bruttomietrendite - Zimmerweise Vermietung (WG, 4 Zimmer): 495 € Nettokaltmiete je Zimmer = 1.980 €/Monat = 23.760 €/Jahr = 7,0 % Bruttomietrendite Die Werte sind Rechenbeispiele auf Basis der genannten Annahmen und keine Zusicherung einer Miete oder Rendite. Esslingen am Neckar unterliegt derzeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg; die im Einzelfall zulässige Miethöhe ist vor einer Neuvermietung zu prüfen.

TRANSPARENZ ZUR WOHNUNG UND ZUR EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT

Die Wohnung wurde seit 2024 zimmerweise vermietet. Ein Zimmer ist derzeit noch bewohnt; die Übergabe erfolgt nach Absprache. - Beschlüsse 2025: Sanierung der Stellplätze (Kostenrahmen ca. 20.000 €) sowie Markierung und Nummerierung der Stellplätze (4.022,20 €) — beides aus der Erhaltungsrücklage, keine Sonderumlage. - Verwaltervergütung ab 01.01.2026: 32,73 € brutto je Einheit und Monat (bisher 26,18 €). - Erhöhte Zuführung zur Erhaltungsrücklage: 30.000 € pro Jahr für das Gesamtobjekt seit 2025. PROVISION Käuferprovision 3,57 % des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer, verdient und fällig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Der Verkäufer zahlt eine Provision in gleicher Höhe.

IHR NÄCHSTER SCHRITT

Senden Sie uns Ihre Anfrage — wir vereinbaren zeitnah einen Besichtigungstermin. Im Anschluss erhalten Sie alle Unterlagen: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.