Provisionsfrei 6,5 % Bruttorendite möglich: Sanierte 3-Zi-Wohnung in Stuttgart-Feuerbach

1.800 € Mieteinnahme im Monat bei 329.000 € Kaufpreis, ohne Provision und ohne Handwerker vorab — das ist die Rechnung, die diese Wohnung für Kapitalanleger interessant macht.

Möglich macht sie der Grundriss. Drei vollwertige Zimmer mit 19,39 m², 12,90 m² und 12,56 m². Jedes mit eigenem Fenster, jedes mit eigener Tür zum Flur, keines ein Durchgangszimmer. Dazu ein Bad mit bodengleicher Dusche und ein separates WC. Das ist die Aufteilung, bei der eine Wohngemeinschaft im Alltag funktioniert und jedes Zimmer einzeln vermietet werden kann.

DIE RECHNUNG

Nach unserer Einschätzung sind in dieser Lage rund 600 € je Zimmer erzielbar. Drei Zimmer ergeben 1.800 € im Monat und 21.600 € im Jahr. Bezogen auf den Kaufpreis von 329.000 € sind das rund 6,5 % Bruttorendite. Eine Käuferprovision kommt nicht dazu: Wir sind selbst Eigentümerin und verkaufen direkt aus eigenem Bestand.

WAS DEN ERTRAG STABIL HÄLT

Die Wohnung ist saniert und sofort vermietbar. Neue Böden in Eichenoptik in allen Räumen, frisch gestrichene Wände und Decken, neue Innentüren, Bad und separates WC neu gefliest mit neuen Sanitärobjekten. Der erste Mieter zieht ein, ohne dass vorher ein Handwerker kommt.

Beheizt wird über moderne Elektro-Heizkörper. Das heißt für Sie als Eigentümer: keine Therme in der Wohnung, keine jährliche Wartung, keine Schornsteinfegergebühr. Die Heizkosten laufen über den Zähler des Mieters und tauchen in Ihrer Abrechnung nicht auf. Ein Gasanschluss liegt in der Wohnung an, eine Umstellung auf eine Gastherme bleibt also jederzeit möglich.

Auch beim Hausgeld bleibt wenig an Ihnen hängen. Von rund 118 € im Monat sind rund 61 € auf den Mieter umlegbar, 29 € fließen in die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft.

DIE WOHNUNG IM ÜBERBLICK

Zur Wohnung gehören eine verglaste Loggia mit Blick über die Dächer Feuerbachs, zwei eigene Kellerabteile und ein abschließbares Zimmer im Dachgeschoss mit 7,19 m², das ebenfalls zum Sondereigentum der Wohnung zählt und über Wasser- und Stromanschluss verfügt. In einer Wohngemeinschaft ist ein zusätzlicher abschließbarer Raum schnell vergeben.

Die Wohnfläche von 70,64 m² ist kein Schätzwert aus alten Unterlagen, sondern das Ergebnis eines Aufmaßes, das ein Sachverständiger am 24.08.2026 nach WoFlV durchgeführt und zertifiziert hat.

DAS HAUS

Ein freistehendes Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, Baujahr 1951, mit professioneller Hausverwaltung und Hausmeisterservice. Im Untergeschoss steht ein Waschkeller zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung.

DIE WOHNUNG

• 70,64 m² Wohnfläche nach WoFlV — zertifiziertes Aufmaß eines Sachverständigen vom 24.08.2026
• 3 Zimmer im 3. Obergeschoss: 19,39 m², 12,90 m² und 12,56 m²
• Jedes Zimmer mit eigenem Fenster und eigener Tür zum Flur — kein Durchgangszimmer
• Abschließbares Zimmer im Dachgeschoss, 7,19 m² Nutzfläche, mit Wasser- und Stromanschluss — Sondereigentum der Wohnung
• Küche als eigener Raum, ca. 8 m² — ohne Einbauküche, Anschlüsse vorhanden
• Bad mit bodengleicher Dusche und Regenbrause, neu gefliest
• Separates WC mit Wand-WC, neu gefliest
• Verglaste Loggia mit Blick über die Dächer
• Diele und Flur mit zusammen rund 11 m²
• Zwei eigene Kellerabteile (Kellerraum und Holzlege laut Teilungserklärung)
• Leer und sofort übergabefertig

ZUSTAND UND MODERNISIERUNG

• Kernsaniert: Böden, Wände, Decken und Innentüren neu
• Bad und WC neu gefliest, Sanitärobjekte neu
• Kunststofffenster mit Isolierverglasung
• Moderne Elektro-Heizkörper: wartungsfrei, kein Schornsteinfeger, Abrechnung über den Zähler des Mieters
• Gasanschluss in der Wohnung vorhanden — Umstellung auf eine Gastherme jederzeit möglich
• Warmwasser dezentral in der Wohnung

FÜR DIE VERMIETUNG

• Drei einzeln vermietbare Zimmer — WG-tauglich
• Bad und separates WC getrennt
• Abschließbarer Zusatzraum im Dachgeschoss für Lager oder Hobby
• Keine Heizungsanlage im Sondereigentum, für die Rücklagen gebildet werden müssen
• Von rund 118 € Hausgeld sind rund 61 € auf den Mieter umlegbar

HAUS UND GEMEINSCHAFT

• Freistehendes Mehrfamilienhaus, Baujahr 1951, 8 Wohneinheiten
• Professionelle Hausverwaltung, Hausmeisterservice
• Waschkeller zur gemeinschaftlichen Nutzung
• Kein Stellplatz, Parken auf öffentlicher Straße

RECHTLICHE SITUATION

• Provisionsfrei für den Käufer — Verkäuferin ist die Die Verkaufsmakler Esslingen GmbH als Eigentümerin
• Miteigentumsanteil 123/1000
• Wohnungsgrundbuch Feuerbach Blatt 5852, Sondereigentum Nr. 7
• Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Aufmaß mit Flächenzertifikat, Energieausweis, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle liegen vor

ENERGIEAUSWEIS (Pflichtangaben nach GEG) Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude, wesentliche Energieträger Erdgas und Strom, Endenergiebedarf 256,7 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse G, Baujahr laut Energieausweis 1951, gültig bis 20.03.2028.

HEIZUNG IN DIESER WOHNUNG

Die Wohnung wird über moderne Elektro-Heizkörper beheizt, das Warmwasser wird dezentral erzeugt. Ein Gasanschluss liegt in der Wohnung an, eine Umstellung auf eine Gastherme ist jederzeit möglich. Der Energieausweis stammt aus dem Jahr 2018 und bildet das Gesamtgebäude ab, nicht den heutigen Stand dieser Wohnung.

DIE ZAHLEN

• Kaufpreis: 329.000 € (entspricht 4.657 €/m²)
• Käuferprovision: keine — provisionsfreier Verkauf direkt vom Eigentümer
• Hausgeld: rund 118 € monatlich — 89 € Bewirtschaftung nach Wirtschaftsplan zuzüglich 29 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage
• Davon auf den Mieter umlegbar: rund 61 € monatlich; beim Eigentümer verbleiben rund 56 € monatlich
• Mietansatz bei WG-Vermietung: 3 Zimmer zu je rund 600 € = 1.800 € monatlich, 21.600 € jährlich
• Bruttorendite: rund 6,5 % bezogen auf den Kaufpreis
• Nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten: rund 6,3 %

ZUR EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT

Der Vermögensbericht zum 31.12.2024 weist eine Erhaltungsrücklage von 24.514,48 € aus. Das Geldvermögen der Gemeinschaft auf dem WEG-Konto betrug zum selben Stichtag 20.620,73 €; ein separates Rücklagenkonto wird nicht geführt. Sämtliche Abrechnungen und Vermögensberichte legen wir Ihnen vor.

ZUR KALKULATION

Der Wirtschaftsplan 2024 gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Plans weiter; für das laufende Wirtschaftsjahr hat die Verwaltung eine Anpassung um rund 5 % angekündigt. UNTERLAGEN Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Aufmaß mit Flächenzertifikat, Energieausweis, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und der Verwaltervertrag liegen vollständig vor und werden Interessenten übergeben. Wir beantworten jede Frage dazu, bevor Sie eine Entscheidung treffen.